激動の不動産業界〜金融機関による貸し渋りとお手伝い〜

地銀、信用金庫が不動産融資を貸し渋り始めたのは17年終わり頃からですが、実際にスマートデイズ、サクト、ゴールデンゲイン等々の問題が報道され始めた時期は2018年初めです。それによって、スルガ銀の不動産融資が一部を除き利用できなくなり、築古マンション市場が壊滅状態になりました。その後、一定水準以下の属性が融資を受けづらい状況が続いていますが、この傾向は今後も続くと考えています。

 

私の知人もシェアハウス詐欺の被害者の一人で、シミュレーション家賃5.5万円に対し引直家賃は1.5万円でした。色々と苦心しながらも、非営利団体/役所と提携することによって、家賃5万円を確保することができましたが、それでも内部収益率は極めて低い水準でした。それよりも驚いたのは、全部屋のエアコンが盗まれていたり、キーボックスを電動工具で切り離した跡だと思いますが、外壁の一部が焦げの跡が残ったりしていたことです。実際に、シェアハウス業社の代表者がノエミーだったこと、同スキームを別の業者が使っていたことを考えると、黒幕がいたと考える方が自然かもしれません。

 

そして、TATERU/西京銀行の一件が表面化します。(オーバーローンは多く業者もやっていた?と思いますが)二重契約の社会的な問題視が、金融機関の貸し出し姿勢悪化に拍車をかけ、2018年8月時点の不動産会社倒産件数は2000-2017年平均の3倍に膨れ上がりました。恐ろしい数字で、真面目に商売してきたのに泣きを見る会社も多かったろうと思います。事業ポートフォリオが再販や仲介に偏っていたり、ハイエンド顧客を抱えていなかったりする会社にとっては、今も、ですが。

 

そうした流れを受けて、楽待のセミナー広告や企業動向のニュースを見ていると、金融機関の貸し渋りによる営業利益の減少を避けるために、各社対策を打っているようです。例えば、賃貸/建物管理、ハイエンド顧客の開拓、二種金/不特による不動産小口商品の開発を始める企業も続々と増えてきました。

 

不動産会社様をできる限りサポートしたいと思っています。例えば、賃貸管理の手数料率は家賃の5%が平均的な水準ですが、オーナー・賃借人から超過的に手数料を徴収することなく15%化する方法や、効果的な小口商品の作り方、ハイエンド顧客の紹介をしていきたいと考えています。それ以外にも、貸し渋り期の資金調達スキーム(組織構造の工夫やメザニンは社債にするなど)について、信金と開発しておりますが、早くお役に立てるように頑張ります。

カルロス•ゴーンの資産運用

カルロス・ゴーン氏が有価証券報告書に記載する報酬額を低く記載したとして逮捕されたことは記憶に新しいです.ゴーン氏の資産は2,000億円を超えるとも言われていますが,金融庁,地検や租税に関わる国際機関がどれほどの努力を尽くしてもが,日産の帳簿から過少申告された50億円と報道された一部の海外不動産を除き,その全容はほぼ把握されないことと思います.(私は,ゴーンさんは世間体を気にしていたわけではなく,節税に重きを置いていたと推定しています)

これは「富裕層がせこく立ち回ったから罰を受けた」と考える私たちの直感に反して,富裕層の人たちはむしろ喜べることかもしれないと考えています.推測ですが,ゴーン氏はウェルスマネジャーお得意の「組織構造」×「オフショア金融センター(以下「OFC」)への配置」スキームを利用しているものと思われます.

第一に,NHKの報道によれば元日産自動車のグレッグ・ケリー氏が2010年にオランダ子会社を設立し,日産から5,300万ドルを出資.うち約3分の1がイギリス領バージン諸島の複数の法人に移転.また,バージン諸島の法人を所有者として,フランス・レバノン・ブラジル・オランダの戸建を購入してます.これだけの情報では断言できませんが,「複数の法人」と「OFCに係る地域」を利用している点を見れば,(推奨はしないが)100億円以上の富裕層だけに斡旋される卓越した租税回避スキームを想定することも無理のないことです.具体的には以下の通りです.

組織構造:目的信託/財団 - 左記が取り締まるプライベート・トラスト -左記が運営する多数の信託 -左記が所有する多数の法人 -左記が所有する多数のポートフォリオ/不動産/美術品等

地域への配置:上記の組織構造を,オランダ,バージン諸島だけではなく,複数OFC(WMによる統治地域)に配置.

OFCの細やかな税制の差異は抜きにして,上記のスキームは各種税金にかかる最高税率を最大で3%に抑えることを目的とすることがあります.さらに,怪しげなオフショア斡旋業者が提供するサービスとは異なり,その秘匿性も緻密に保護設計されます.それこそ政府,ジャーナリストがどれほど時間をかけて調査しても,ほとんど明るみに出ていないことからも推測されますが,組織構造的にOFC内の内部告発がない限りバレようがありません.秘匿性を担保するためによく利用されるスキームは,

-ポートフォリオを複数の口座に分ける

-個別の口座を複数の法人に所有させる

-複数の組織間に資本・業務提携がない

-法人の所有者としてノミニー(名義人)を利用する.場合によっては,それぞれの法人で異なるノミニーを使う.

仮に上記のようなスキームが利用されていたとなると,日産の帳簿や資金の動きから推定されるゴーン氏の資産,具体的には過少申告された役員報酬や資金の出所が日産であるブラジル,レバノン,フランス,オランダの不動産が見つかったとしても,信託が所有する法人は見つかりようがないのではないかと推測されます.